Anpassungen des Bewertungsgesetzes und Erbschaftsteuergesetz durch das geplante Jahressteuergesetz 2022

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Jahressteuergesetz sieht vor, dass das im Bewertungsgesetz geregelte Ertrags- und Sachwertverfahren an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV[1]) angepasst werden.

Neben der bereits in Umsetzung befindlichen Grundsteuerreform, bei der die Grundstückswerte u.U. erhebliche höhere Grundstückswerte als Bemessungsgrundlage ausweisen, würde eine Verabschiedung des Jahressteuergesetzes in diesem Punkt zu diversen Änderungen führen, die unmittelbare Auswirkungen auf die Ergebnisse dieser Bewertungsverfahren haben und ebenfalls zu höheren Grundstückswerten führen.

Hintergrund

Die Immobilienwertermittlungsverordnung wurde bereits im Jahr 2021 neu geregelt.

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) soll das im Bewertungsgesetz (BewG) geregelte Ertrags- und Sachwertverfahren an die neue ImmoWertV angepasst werden.

Das Ertrags- und Sachwertverfahren wird insbesondere zur Bewertung von bebauten Grundstücken für Fälle des Erbschaftsteuergesetzes und Schenkungssteuergesetz verwendet.

Nach derzeitigem Gesetzesentwurf sollen die Änderungen für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 gelten.

Die wesentlichen inhaltlichen Änderungen mit Relevanz für das Ertragswert- und Sachwertverfahren möchten wir Ihnen wie folgt kurz erläutern:

Wesentliche vorgesehene Änderungen im Sachwertverfahren

Gesamtnutzungsdauer
Im Sachwertverfahren ist auf eine Gesamtnutzungsdauer zurückzugreifen, die aus Anlage 22 BewG abzuleiten und gleichermaßen verlängert werden soll. Die Gesamtnutzungsdauer soll nur durch eine Abbruchverpflichtung begrenzt sein. Die Verlängerung der Nutzungsdauern führt c.p. zu höheren Grundstückswerten.

Einführung eines sog. Regionalfaktors
Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts (§ 190 BewG) soll zukünftig ein sog. „Regionalfaktor“ als Multiplikator mit den Regelherstellungskosten (§ 190 BewG) berücksichtigt werden. Dieser soll aus den Werten, die die Gutachterausschüsse ermitteln, hergeleitet werden. Falls keine solchen Werte vorliegen, soll ein Wert von 1,0 anzusetzen sein.

Wertzahl
Die im Sachwertverfahren anzuwendenden Wertzahlen in Anlage 25 BewG sollen an das aktuelle Marktniveau angepasst werden; die Wertzahlen fallen dann insgesamt höher aus.

Wesentliche vorgesehene Änderungen im Ertragswertverfahren

Gesamtnutzungsdauer
Analog des Sachwertverfahren werden im Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts (§ 185 BewG) den Gebäuden eine Gesamtnutzungsdauer gesetzlich zugeordnet. Diese ergibt sich aus Anlage 22 BewG des Bewertungsgesetzes. So soll beispielsweise die Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum von 70 auf 80 Jahre verlängert werden. Ebenfalls soll die Gesamtnutzungsdauer nur durch eine Abbruchverpflichtung begrenzt sein.

Bewirtschaftungskosten
Die für die Ermittlung erforderlichen sog. Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG) sollen zukünftig nach dem Vorbild der Anlage 3 ImmowertV differenzierter ausgestaltet werden und jährlich anhand des Verbraucherpreisindizes angepasst werden sollen. Bislang wurde diese nach von Gutachterausschüssen ermittelten Erfahrungssätzen ermittelt.

Liegenschaftszinssatz
Für den Fall, dass keine von Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze vorliegen, wurden die pauschal anzuwendenden Liegenschaftszinssätze an das aktuelle Marktniveau angepasst.

So wurde zum Beispiel der Liegenschaftszins für Mietwohngrundstücke von 5,0 % auf 3,5% angepasst.

Was zunächst nach einer Senkung aussieht, führt aber aufgrund der Tatsache, dass diese Zinssätze auch den anzuwendenden Kapitalisierungsfaktor gemäß Anlage 21 BewG beeinflussen zu grundsätzlich deutlich steigenden Grundstückswerten.

Grundsätzliche Modellkonformität
Von Gutachterausschüssen ermittelte Daten sollen nur noch dann berücksichtigt werden, wenn sie als „geeignet“ angesehen werden. Außerdem sollen sie grundsätzlich in bestimmter zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag bezogen werden. Individuelle Besonderheiten wie zum Beispiel wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sollen nicht berücksichtigt werden. Ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG soll weiterhin nachgewiesen werden können.

Fazit

Die Anpassungen des Sachwerts- und Ertragswertverfahren im Rahmen des JStG 2022 an die neue ImmoWertV erfolgen keinesfalls wertneutral, sondern haben unter sonst gleichen Bedingungen zur Folge, dass in beiden Verfahren (sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren) die Grundstückswerte höher ausfallen werden.

Unter Umständen kann es daher Sinn machen, die ohnehin in absehbarer Zeit beabsichtigten Übertragungen von Immobilienvermögen noch in diesem Jahr 2022 durchzuführen.

Zukünftig kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG über ein Gutachten häufiger zielführend sein, was allerdings zu zusätzlichen Kosten und Aufwand führt.

Für weitere Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Gerne können wir Ihnen auch
Wir freuen uns auf die weitere gemeinsame Zusammenarbeit!

Ihr Kanzleiteam

Klinkenberg & Kloubert

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[1] Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV – nichtamtliches Inhaltsverzeichnis (gesetze-im-internet.de))