Erhöhte steuerliche Abschreibungen für Neubauten ab Oktober 2023 (geplant)

Das Wachstumschancengesetz sieht eine deutlich erhöhte steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude, die zu Wohnzwecken dienen und entweder selbst hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurden, vor.

Die Konditionen der neuen erhöhte Gebäude-AfA im Überblick:

Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen.

Im ersten Jahr können sechs % der Gebäudeherstellungs- oder Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils sechs Prozent des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.

Ein späterer Wechsel der Abschreibungsmethode zur linearen AfA ist möglich.

Beispiel:
Bei 400.000 € Herstellungskosten eines Neubaus können im ersten Jahr 24.000 € (6% von 400.000 €), im zweiten Jahr 22.560 € (400.000 € abzüglich der 24.000 € vom ersten Jahr = 376.000 € Restwert) steuerlich abgezogen werden.

Dies entspricht bei einer Steuerbelastung von 42% zzgl. Solidaritätszuschlag einer anfänglichen Steuerersparnis von ca. 10.600,- € pro Jahr oder 2,65% der Gebäudeherstellungskosten.

Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen.

Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.

Details

Art der Absetzung für Abnutzung:

Anstelle der „normalen“ Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen von 2% oder 3% für Neubauten kann die Absetzung für Abnutzung zeitlich begrenzt in erhöhten, jährlich fallenden Jahresbeträgen erfolgen.

Zeitliche Bedingungen – Baubeginn Oktober 2023 – September 2029:

Die Inanspruchnahme Absetzung in fallenden Jahresbeträgen ist möglich, wenn mit der Herstellung des Gebäudes nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf Grund eines nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossenen Vertrages erfolgte.

Beginn der Herstellung – Baubeginnanzeige maßgeblich:

Als Beginn der Herstellung gilt das Datum, das in der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnsanzeige angegeben ist.

Sollte in Ihrem Fall keine Baubeginnsanzeige vorgeschrieben sein, müssen Sie erklären, dass Sie den Baubeginn gegenüber der zuständigen Baubehörde freiwillig angezeigt haben.

Eine Inanspruchnahme bei bereits laufenden Bauprojekten mit Bauanzeige vor dem 01.10.2023 ist leider nicht möglich. In diesem Fall greift die reguläre AfA für Neubauten ab 2023 von 3% pro Jahr.

Eine Verschiebung der Fertigstellung führt daher nicht zu einer höheren Abschreibung.

Bemessungsgrundlage:

Die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen erfolgt nach einem unveränderlichen Prozentsatz von 6 Prozent vom jeweiligen Buchwert (verbleibender Restwert des Vorjahres).

Beachten Sie, dass neben der erhöhten Abschreibung von 6% pa. Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung bei Gebäuden mit dieser Absetzungsmethode nicht zulässig sind.

Beispiel:
Datum der Bauanzeige  01.10.2023
Herstellungskosten des Neubaus              500.000 €

AfA 1. Jahr          30.000 €
AfA 2. Jahr          28.200 €
AfA 3. Jahr          26.508 €
AfA 4. Jahr          24.918 €
AfA 5. Jahr          23.422 €
AfA 6. Jahr          22.017 €
AfA 7. Jahr          20.696 €
AfA 8. Jahr          19.454 €
AfA 9. Jahr          18.287 €
AfA 10. Jahr       17.190 €
Summe AfA       230.692 €

Gebäudeanforderungen – Effizienzklasse 55:

Die Sonderabschreibung (degressive AfA) für den Wohnungsbau soll ab einem Effizienzstandard 55 des Neubaus in Anspruch genommen werden können. So heißt es zumindest in der offiziellen Pressemitteilung der Bundesregierung zu der Neuregelung.

Im Gesetz ist dies zwar nicht vorgesehen, aber die Neufassung des GEG 2023 sieht ohnehin vor, dass sämtliche Neubauten ab 2023 mindestens den Effizienzstandard 55 erfüllen müssen.

Hinweis: Sofern ihr Gebäude die Anforderungen an ein „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch ein Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird, kommt seit 2023 unter weiteren Voraussetzungen zudem auch für Neubauten mit Bauantrag vor dem 01.10.2023 eine erhöhte Sonderabschreibung gem. § 7b EStG von 4 Jahre * 5% in Betracht.

Übergang zur Absetzung in gleichen Jahresbeträgen:

Es ist möglich, von der Absetzung in fallenden Jahresbeträgen zur Absetzung in gleichen Jahresbeträgen überzugehen. Die weitere Absetzung für Abnutzung erfolgt dann nach dem Übergang zur Absetzung nach Absatz 4 Nummer 2 Buchstabe a vom Restwert des Gebäudes.

Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich:

Trotz der erhöhten Abschreibung ist nach derzeitiger Rechtslage nach 10 Jahren Haltezeit ein steuerfreier Verkauf möglich.

Dies erlaubt ihnen, bei Neubauten in den ersten 10 Jahren der Vermietung ca. 48% der Herstellungskosten steuerlich abzusetzen und nach zehn Jahren den Kaufpreis vollständig einkommensteuerfrei zu vereinnahmen.

Bitte beachten Sie, dass diese Informationen den derzeitigen Stand des Gesetzgebungsverfahrens wiedergeben und das Gesetz noch nicht final beschlossen wurde und individuelle steuerliche Beratung erforderlich sein kann.

Die Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes im Bundestag ist bislang für den 10.11.2023 geplant.

Wenn Sie Fragen zu Ihrer konkreten steuerlichen Situation und ob und wie Sie von dieser Neuregelung profitieren können, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihr Kanzleiteam

Klinkenberg & Kloubert