Thema des Monats Juni 2021 – Reform der Grunderwerbsteuer zum 1.7.2021

Allgemeines

Der Verkauf von Grundstücken und Eigentumswohnungen sowie Erbbaurechten unterliegt in Deutschland der Grunderwerbsteuer. Diese variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (in Nordrhein-Westfalen) des Kaufpreises. 

Share Deals

Weniger bekannt sind die so genannten Ersatztatbestände oder Ergänzungstatbestände. Nach diesen unterliegt auch der Erwerb eines Gesellschaftsanteils an einer Person Gesellschaft (zum Beispiel GmbH und Co. KG oder OHG oder GbR) oder einer Kapitalgesellschaft (zum Beispiel GmbH oder UG haftungsbeschränkt) der Grunderwerbsteuer, wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein Grundstück gehört. 

In diesen Fällen fällt derzeit Grunderwerbsteuer an, wenn mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft den Eigentümer wechseln oder sämtliche Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft sich in der Hand eines Erwerbers vereinigen (Erwerb, der zu einer Beteiligung von mindestens 95 % führt). 

Diese so genannten Share Deals (von englisch „Share“ für Gesellschaftsanteile) werden insbesondere von Unternehmen der Immobilien-Wirtschaft für den strukturierten Verkauf von größeren Immobilienbeständen genutzt, um die eigentlich anfallende Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Dies erfolgt, in dem der Erwerber nicht 100 % der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaften erwirbt sondern lediglich 94,9 % um die Übertragung von 95 % zu vermeiden. Wahlweise verbleiben die restlichen 5,1 % in der Hand des Verkäufers oder werden auf einen Dritten übertragen. 

In diesen Fällen wechselt zwar formal nicht der Eigentümer des Grundstücks, da sowohl vor als auch nach der Übertragung der Anteile der in das Grundbuch eingetragene Eigentümer der Grundstücke unverändert die Gesellschaft bleibt. Allerdings behandelt das Grunderwerbsteuergesetz diese Vorgänge als „wirtschaftliche“ Übertragung des Grundstücks.

Die steuervermeidende Gestaltung, in diesen Fällen nur 94,9% der Anteile zu übertragen, ist dem Gesetzgeber schon länger ein Dorn im Auge.

In der Vergangenheit wurden bereits mehrfach Initiativen gestartet, die maßgebliche Grenze für schädliche Übertragungen herabzusetzen.

Reform der Grunderwerbsteuer – Neues Grunderwerbsteuergesetz beschlossen

Mit der am 7. Mai 2021 durch den Bundesrat beschlossenen Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes werden nun die maßgeblichen Schwellenwerte zum 1.7.2021 auf 90 % herabgesetzt. Weiter werden sämtliche Erwerbe innerhalb eines Betrachtungszeitraums von zehn Jahren (statt bisher 5 Jahre) in die Ermittlung der übertragenen Anteile einbezogen. 

Als Zeitpunkt der Erstanwendung ist der 01.07.2021 vorgesehen.

Die Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz im Einzelnen

Absenkung der Beteiligungsgrenze bei „Share-Deal“ von Grundstücksgesellschaften

Die Beteiligungsgrenze der Ergänzungstatbestände Anteilsübertragung bei grundbesitzenden Personengesellschaften rechtsformunabhängigen Anteilsvereinigung und Anteilsübertragungen wird von 95 Prozent auf 90 Prozent gesenkt.

Auch wird der Betrachtungszeitraum für die Zusammenrechnung von Übertragungen von 5 auf 10 Jahre verlängert.

Gleichstellung von Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG)

Zudem wird durch eine Übertragung der bereits bestehenden Regelungen für Anteilsübertragungen bei Personengesellschaften auch auf Kapitalgesellschaften eine weitgehende Gleichbehandlung der Übertragungen von Anteilen an Kapitalgesellschaften und Personengesellschaft in in der Grunderwerbsteuer eingeführt.

Nach dem neuen § 1 Abs. 2b GrEStG wird bei Kapitalgesellschaften damit künftig ebenfalls eine unmittelbare und mittelbare Übertragung von 90 Prozent der Anteile auf Neugesellschafter innerhalb eines 10-Jahreszeitraumes mit Grunderwerbsteuer belastet. Eine Ausnahme gilt nur für börsennotierte Kapitalgesellschaften („Börsenklausel).

ACHTUNG: Fristenverlängerung bei Übertragungen von Grundstücken in eine oder von einer Personengesellschaft

Für die Übertragung von Grundstücken eines Gesellschafters auf eine Personengesellschaft, an der er selbst beteiligt ist oder andersherum von der Gesellschaft auf einen beteiligten Gesellschafter sieht das Grunderwerbsteuergesetz spezielle Befreiungen vor.

So liegt zwar eigentlich in der Übertragung ein Grunderwerbsteuerpflichtiger Rechtsträgerwechsel vor, da der Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch sich ändert (vom Gesellschafter zur Gesellschaft oder umgekehrt). Ausnahmsweise werden diese Vorgänge jedoch nicht besteuert, soweit sich die Beteiligungsquote des bisherigen Eigentümers durch die Übertragung nicht erhöht oder verringert.

Dies führt zum Beispiel dazu, dass die Einbringung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen in eine Immobilien GmbH und Co. KG, an der der bisherige Grundstückseigentümer als Kommanditist zu 100 % beteiligt ist, im Ergebnis grunderwerbsteuerfrei erfolgen kann. Allerdings sind hierbei sogenannte Sperrfristen oder Haltefristen zu beachten. Im Nachgang zur Übertragung darf bisher innerhalb der nächsten fünf Jahre keine Übertragung der Anteile auf andere Gesellschafter erfolgen.

In diesen Fällen der Grundstücksübertragung auf bzw. von einer Gesamthand verlängern sich die Haltefristen im Regelfall von derzeit 5 auf künftig 10 Jahre (in Einzelfällen zur Mißbrauchsvermeidung sogar auf 15 Jahre).

Zeitliche Anwendung

Das Gesetz wird am 01.07.2021 in Kraft treten.

Die neuen Vorschriften finden grundsätzlich für Erwerbe und Übertragungen Anwendung, die nach dem 30.06.2021 verwirklicht werden. Allerdings werden bei der Zusammenrechnung von Anteilübertragungen Anteilsbewegungen in den letzten 10 Jahren vor der Gesetzesänderung mitgezählt, sofern sie nicht bereits in der Vergangenheit die 90 Prozent überschritten haben.

Haltefristen, die am 30.06.2021 allerdings bereits abgelaufen sind, verlängern sich durch die Änderung nicht.

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Klinkenberg & Kloubert