Thema des Monats Juli 2025 – Gebäude und Ihre Abschreibungsmöglichkeiten

Die Zahl der privaten Vermieter ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft hat sie sich im Vergleich zum Jahr 2000 um mehr als 40 % erhöht.

Mit der Vermietung von Wohnraum gehen jedoch auch steuerliche Fragestellungen einher. Hierbei stellt die Abschreibung von Gebäuden ein zentrales Thema dar.

Abschreibungen sollen die begrenzte Nutzung eines Gebäudes darstellen. Denn anders als bei Grundstücken, nutzen sich Gebäude mit Gebrauch ab. Viele Vermieter stellen sich daher die gleichen Fragen: In welcher Höhe kann ich die Abschreibung geltend machen? Was ist die günstigste Gestaltung?

Bevor die Höhe der Abschreibung ermittelt werden kann, ist zunächst die Bemessungsgrundlage (AfA-BMG) zu ermitteln. Sie berechnet sich grundsätzlich wie folgt:

Anschaffungskosten (anteilige Anschaffungskosten des Gebäudes)
+ Anschaffungsnebenkosten
(z.b. Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer – jeweils anteilig für das Gebäude
= AfA-BMG

Beispiel:

A kauft am 30.05.2025 ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude für 200.000 €. Laut Kaufvertrag entfallen 30 % des Kaufpreises auf das Grundstück. Für die Vermittlung muss A eine Maklerprovision in Höhe von 7.140,00 € zahlen. Dazu muss A noch Grunderwerbsteuer in Höhe von 13.000,00 € zahlen. Die Notarkosten belaufen sich auf insgesamt auf 1.190,00 €. Für die Eintragung im Grundbuch zahlt A weitere 590,00 €.

Anschaffungskosten Gebäude	200.000 €*70% = 140.000 €
+ Anschaffungsnebenkosten	21.920 € *70% = 15.344 €
AfA-BMG Gebäude	155.344 €

Je nach Nutzung und Baujahr können unterschiedliche Abschreibungsmethoden zur Anwendung kommen. Hierbei wird im Wesentlichen zwischen der linearen Abschreibung und der degressiven Abschreibung unterschieden. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch sogenannte Sonderabschreibungen gewährt werden. Wir möchten Ihnen im folgenden die gängisten Abschreibungsvorschriften vorstellen. 

Lineare Abschreibung § 7 Abs. 4 EStG (Einkommensteuergesetz)

Die lineare Abschreibung stellt den Regelfall dar. Bei dieser Abschreibungsmethode wird die AfA-BMG gleichmäßig über die angenommene Nutzungsdauer verteilt. Im Gesetzestext werden jedoch keine Nutzungsdauern genannt. Im Steuerrecht werden Gebäude prozentual abgeschrieben.

1. Gebäude im Betriebsvermögen § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG

• 3 %

Für nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude, deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde

• i.d.R. 2 %

In allen anderen Fällen, z.B. bei älteren Betriebsgebäuden oder Wohnnutzung

• Gebäude im Privatvermögen

Hier richtet sich der AfA-Satz nach dem Fertigstellungsdatum des Gebäudes:

• 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (§7 Abs. 4 Nr. 2a EStG)
• 2 % bei Fertigstellung nach 31.12.1924 und vor 01.01.2023

(§7 Abs. 4 Nr. 2b EStG)

• 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925 (§7 Abs. 4 Nr. 2c EStG)

Die AfA-Sätze basieren auf der typisierenden Nutzungsdauer des Gebäudes. Zur veranschaulichung:

Die Abschreibung in Höhe von 3 % wurde im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 eingeführt. Ziel war es, den Neubau attraktiver zu machen und Investitionen in Wohnraum zu fördern.

1. Tatsächliche Nutzungsdauer § 7 Abs.4 S.2 EStG

Gemäß § 7 Abs. 4 S.2 EStG kann abweichend von der typisierenden Abschreibung eine individuelle kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden. Diese muss jedoch im Einzelfall nachgewiesen werden. Hier liegt die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nicht beim Finanzamt, sondern beim Steuerpflichtigen.

In der Praxis taucht immer wieder das Problem auf, wie nun der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer zu führen ist.

Grundsätzlich stellt das Finanzamt hohe Anforderungen an den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer. Bisher verlangt das Finanzamt Gutachten von einem öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen bzw. zertifiziert nach DIN/ISO 17024. Zudem wurden nicht alle Bewertungsmethoden anerkannt. Insbesondere die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gem. § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 war bisher als Nachweis nicht ausreichend. (vgl. BMF-Schreiben v. 22.02.2023 BStBl I 20223, 332, Rz. 24).

Hier hat der BFH mit Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 eine wichtige Klarstellung getroffen:

Es können grundsätzlich alle geeigneten sachverständigen Methoden herangezogen werden, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheinen.

Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gem. § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 ist eine gutachterliche anerkannte Schätzungsmethode, die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann. (Brandis/Heuermann/Brandis § 7 EStG Rz. 522, PraxisReport Steuerrecht 5/2022).

Nach unseren bisherigen Erfahrungen werden die Gutachten teilweise nicht akzeptiert (beispielsweise aufgrund fehlendem Besichtigungstermin bzw. fehlende abschließende Entscheidung auf Bund- und Länderebene zum BFH-Urteil vom 23.01.2024).

Achtung ! Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung kann die Abschreibung nur zeitanteilig gewährt werden (pro rata temporis) § 7 Abs. 1 S.4 EStG. Wenn ein Gebäude zum 30.5.2025 angeschafft wurde kann die Abschreibung nur anteilig für 8 Monate berücksichtigt werden.

Zusammenfassend kann man festhalten, dass die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch das BFH-Urteil deutlich gelockert wurden. Steuerpflichtigen eröffnet sich dadurch grundsätzlich die Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer einfacher geltend zu machen und so von einer höheren jährlichen Abschreibung zu profitieren.

Degressive Abschreibung § 7 Abs. 5a EStG

Unter bestimmten Voraussetzungen kann anstelle der linearen Abschreibung auch die degressive Abschreibung in Anspruch genommen. Letztere wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes erneut eingeführt und soll ebenfalls Investitionen im Immobiliensektor fördern. Die Idee der degressiven Abschreibung ist jedoch nicht neu – sie existierte bereits in der Vergangenheit und wurde nun neu aufgegriffen.

Hier sind Gebäude begünstigt, welche:

•  in einem Mitgliedstaat der EU/EWR belegen sind,
• die zu Wohnzwecken dienen
• mit deren Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde

Als Beginn der Herstellung gilt regelmäßig das Datum in der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnanzeige.

In Anschaffungsfällen kann die degressive Abschreibung nur angesetzt werden, wenn

• der obligatorische Vertrag (Kaufvertrag) nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossen wird und
• das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde.

Beispiel:
Wird ein Gebäude am 30.04.2025 fertiggestellt, muss die Anschaffung bis spätestens 31.12.2025 erfolgen.

Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es seiner Zweckbestimmung nach genutzt werden kann.

Die degressive Abschreibung kann im Betriebsvermögen (d.h. Wohnimmobilien im Betriebsvermögen) sowie Privatvermögen angewendet werden.

Der AfA-Satz der degressiven Abschreibung ist 5 %. Im ersten Jahr wird dieser von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gewährt. Ab dem zweiten Jahr wird die Abschreibung von dem Restbuchwert gewährt § 7 Abs. 5a S.4 EStG.

Achtung! auch hier gilt: Die Abschreibung wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung zeitanteilig (pro rata temporis) berücksichtigt § 7 Abs. 5a S.5 EStG.

Der Steuerpflichtige hat grundsätzlich ein Wahlrecht, ob er die degressive Abschreibung oder die lineare Abschreibung wählt.
Eine Ausübung des Wahlrechts hinsichtlich der degressiven Abschreibung verhindert nicht die Gewährung einer Sonderabschreibung.
Eine Abschreibung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung ist bei der degressiven Methode nicht möglich.
Ein Wechsel der Abschreibungsart von degressiver auf die lineare Abschreibung ist ebenfalls möglich § 7 Abs. 5a S.8 EStG. Nach dem Übergang der Abschreibungsmethode bemisst sich die AfA-BMG nach dem Restwert des Gebäudes. Dieser ist auf die verbleibende Restnutzungsdauer zu verteilen.

Die Restnutzungsdauer bemisst sich anhand der durch § 7 Abs. 4 EStG unterstellte Nutzungsdauer abzüglich der bereits erfolgten Abschreibungszeit.

Tipp: Wann ist ein Wechsel der Abschreibungsmethode sinnvoll?

Die Formell zur Ermittlung des optimalen Wechsels lautet wie folgt:

Nutzungsdauer + 1 – (100/degressiver Abschreibungssatz)

Beispiel:

B errichtet ein Gebäude mit Herstellungskosten in Höhe von 1,5 Millionen €. Das Gebäude wird am 09.03.2024 fertiggestellt. B hat das Gebäude in seinem Privatvermögen. Durch die Fertigstellung am 09.03.2024 kommt eine lineare Abschreibung gem. 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG in betracht. Der AfA-Satz beträgt 3 %. Die typisierende Nutzungsdauer beträgt 33,33 Jahre.

Rechnung:

33,33 + 1 – (100/5)= 14,33

Der Wechsel von der degressiven Abschreibung auf die lineare Abschreibung ist ab dem 15 Jahr günstiger.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung insbesondere in den ersten Nutzungsjahren signifikante steuerliche Entlastungen bewirken kann, welche zu einem erheblichen Liquiditätsvorteil führen können.

Sonderabschreibung 7b EStG

Für eine weitere steuerliche Entlastung für Personen die gezielt Wohnraum schaffen, wurde im Gesetz die Möglichkeit einer Sonderabschreibung im Sinne des § 7b EStG geschaffen. Diese Regelung ermöglicht es neben der regulären linearen oder degressiven Abschreibung zusätzliche Sonderabschreibungen geltend zu machen § 7b Abs.1 S.1 EStG.

Persönliche Voraussetzungen

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann von allen Steuerpflichtigen in Anspruch genommen werden. Dabei ist es unerheblich, ob es sich hierbei um natürliche oder juristische Personen handelt. Ebenfalls ist es unerheblich, ob eine unbeschränkte oder beschränkte Steuerpflicht gegeben ist. Die Sonderabschreibung kann bei sämtlichen Einkunftsarten geltend gemacht werden.

Für Personengesellschaften gilt die Besonderheit, dass das Wahlrecht zur Inanspruchnahme dem einzelnen Mituntnernehmer zusteht. Das Wahlrecht ist jedoch von den Beteiligten, bei denen die Voraussetzungen dafür erfüllt sind, nur einheitlich, sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach auszuüben § 7a Abs. 7 S.2 EStG vgl. BMF v. 07.07.2020 BStBl I 2020, 623 Rz.2

Sachliche Voraussetzungen

Die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn

1. durch Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags oder getätigten Bauanzeige neuer Wohnraum geschaffen wurde. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3000 € pro qm nicht übersteigen § 7b Abs 2 Nr.1 EStG.

Oder,

• durch Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 30.09.2029 gestellten Bauantrags oder getätigten Bauanzeige neuer Wohnraum geschaffen wird. Die Anschaffungs-oder Herstellungskosten dürfen 5200 € pro qm nicht übersteigen § 7b Abs.2 Nr.2 EStG.

Des Weiteren sind folgende Gesichtspunkte zu beachten:

• die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen § 7b Abs.2 Nr.3 EStG
• Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung dienen die Anschaffungs-oder Herstellungskosten, jedoch maximal 2.000 € pro qm Wohnfläche. Für Gebäude nach dem 31.12.2022 und die die Voraussetzungen eines Effizienzhauses „40“ erfüllen, gilt eine erhöhte Bemessungsgrundlage von maximal 4.000 € pro qm Wohnfläche § 7b Abs.3 EStG
• Einhaltung der Vorgaben der De-minimis-Verordnung § 7 Abs. 5 S.1,2 EStG

Die Abschreibung im Sinne des 7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 3 Jahren in Anspruch genommen werden. Die jährliche Abschreibung ist dabei auf maximal 5% pro Jahr beschränkt.

Im Fall der Sonderabschreibung gibt es keine Zeitanteiligkeit. Sie kann im ersten Jahr in voller Höhe genutzt werden, auch wenn die Herstellung / der Erwerb erst im Laufe des Jahres erfolgt.

Nach Ablauf der Sonderabschreibungsjahre erfolgt die reguläre Abschreibung auf Basis des Restwerts. Dieser wird gleichmäßig auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt § 7a Abs. 9 EStG. Dadurch wird sichergestellt, dass sich die Gesamtdauer der Abschreibung nicht verkürzt.

Abschließendes Beispiel

C errichtet ein Gebäude zu Herstellungskosten in Höhe von 1.500.000 €. Das Gebäude wird am 30.09.2024 fertiggestellt und besitzt eine Wohnfläche von 500qm. Die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung sowie degressive Abschreibung liegen vor.

Variante 1: reguläre Abschreibung

Für dieses Gebäude kommt die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Nr.2a in Höhe von 3 % zur Anwendung, da die Fertigstellung nach dem 31.12.2022 erfolgt ist. Im Jahr der Fertigstellung 2024 wird die Abschreibung zeitanteilig für 4 Monate berücksichtigt.

In den ersten fünf Jahren ergibt sich ein AfA-Volumen von insgesamt 195.000 €.

Variante 2: optimierte Abschreibung

Für die steuerlich optimale Gestaltung wird das Gebäude degressiv abgeschrieben § 7 Abs. 5a EStG. Die Abschreibung beträgt 5 % und wird vom jeweiligen Restbuchwert berechnet. Zusätzlich wurde die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen.

Die degressive Abschreibung wird im Jahr der Fertigstellung 2024 nur zeitanteilig für 4 Monate berücksichtigt. Die Sonderabschreibung hingegen kann im Jahr der Fertigstellung in voller Höhe

Durch die steuerliche Optimierung ergibt sich in den ersten fünf Jahren ein AfA-Volumen von insgesamt 562.931,88 €. Das entspricht einer Abschreibung von rund 38 % der ursprünglichen Anschaffungs-oder Herstellungskosten.

Fazit

Die steuerliche Möglichkeiten zur Abschreibung von Gebäude sind vielfältig – und richtig genutzt, können sie erhebliche steuerliche Vorteile bringen.

Die Kombination aus degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann in den ersten Jahren zu deutlich höheren Abschreibungen führen und damit die Steuerlast erheblich senken. So profitieren Sie besonders in den ersten Jahren von einem spürbaren Liquiditätsvorteil.

Gleichzeitig hat der BFH mit seiner aktuellen Rechtsprechung den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer erleichtert. Damit ergeben sich zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten für Vermieter.

Um den  inhaltlichen Rahmen dieses Artikels nicht zu sprengen, möchten wir weiterhin darauf hinweisen, dass es besondere Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete und selbstbewohnte Baudenkmäler gibt.

Unser Tipp: Lassen Sie sich frühzeitig beraten, um die für Sie optimale Abschreibungsstrategie zu finden und die steuerlichen Vorteile bestmöglich zu nutzen.

Klinkenberg & Kloubert